Was kostet ein Fertighaus wirklich? Inklusive aller Kosten, die sonst noch dazu kommen?

Gut aufpassen...

Der Traum vom eigenen Haus: Dieser Gedanke inspiriert viele, in die die Rolle eines Bauherrn zu schlüpfen. 

Denn das schlüsselfertige Fertighaus verspricht eine stressfreie Bauzeit, beherrschbare Abläufe und vor allem: Kalkulierbare Kosten für das neue Zuhause. Alles ist unkompliziert und neben dem anstrengenden Beruf machbar. Aber, stimmt das wirklich?

Manche Fertighaus-Hersteller wollen einfach nur verkaufen. Dabei nutzen sie Deine Erwartungshaltung geschickt aus. Sie zeigen Dir verlockend günstige Preise. Und sie erzählen bei weitem nicht alles, was sie wissen.

Dennoch: Gut vorbereitet ist ein Fertighaus-Projekt super kalkulierbar. Hier lernst Du, worauf es dabei ankommt. 

Was Deine Kalkulation unbedingt berücksichtigen sollte, damit Du am Ende keine bösen Überraschungen erlebst

Egal ob Fertig- oder Massiv-Haus: Auf die Gesamtkosten kommt es an. Klar, die meisten Anbieter nennen Dir schnell den Preis für ein Haus. Aber das genügt nicht! Die nachfolgende Aufstellung zeigt Dir, von welchen Einflüssen Deine Gesamtkalkulation abhängig ist.

1. Das Grundstück

Das Grundstück als solches kostet Geld. Und dieses Geld fließt in die Gesamtkalkulation ein, klar. Aber das ist nicht, was ich hier meine. 

Sondern: Der Bauplatz beeinflusst massiv die Planung Deines Hauses - und damit auch die Hausbau-Kosten. Magst Du ein paar Beispiele? 

Es gibt Bebauungsvorschriften, die das Haus teurer machen. Vielleicht ist eine Hanglage zu berücksichtigen. Oder das Grundstück hat einen hohen Grundwasserspiegel.

Faktoren dieser Art 'kaufst Du mit' - Du kannst dagegen nichts machen.

Aber sie spielen eine entscheidende Rolle. Sowohl bei bei der äusseren als auch der räumlichen Gliederung Deines neuen Eigenheims. Daraus resultierende Änderungen am Haus werden Dir in Rechnung gestellt. Willst Du also verläßlich wissen, wieviel Dein neues Zuhause kosten wird? Dann mußt Du zwingend das Grundstück kennen, auf dem das Haus stehen wird.

Tipp: Ohne Bauplatz keine konkrete Planung, ohne konkrete Planung kein Festpreis!

2. Deine Änderungen am Haus

Oben haben wir Bauplatz-Eigenschaften besprochen. Die Änderungen 'erzwingen', damit Haus und Grundstück zueinander passen. Als nächstes sprechen wir über 'freiwillige' Änderungen. Das sind die Änderungen, die Du willst oder brauchst: Damit aus dem Kataloghaus Dein individuelles Traumhaus wird.

Aktuell werden sehr viele Fertighäuser so verkauft: „Lieber Bauherr, bestellen Sie diesen Typ, und die Änderungen besprechen Sie dann mit dem Architekten.“

Wenn Du Dich darauf einlässt, hast Du verloren. Denn Du bestellst ein Haus, dessen tatsächliche Kosten Du nicht kennst. Und es kommt noch schlimmer: Du überlasst dem Lieferanten, den neuen Preis nach seinem Ermessen festzusetzen. Ist Dir das klar?

Was dann oft passiert: Aufgrund 'überraschend' gestiegener Baukosten wird der Vertrag mit dem Fertighaus-Unternehmen gekündigt. Die Vertragsstrafe allein dafür liegt bei 8-10% der Auftragssumme. Und dazu kommen schlimmstenfalls noch die Storno-Kosten der Baufinanzierung. 

Das willst Du nicht!

Tipp: Fixiere vertraglich immer das Fertighaus, das Du bauen wirst. Änderungen am Standardgrundriss lässt Du Dir vorher anbieten. Ein Kataloghaus bestellst Du nur, wenn es 1:1 so auch gebaut werden soll.

3. Die Bauqualität

Es geht um die inneren Werte: Angefangen von der Billig-Konstruktion bis hin zum hochwertigen Luxus-Konzept. Das gibt's alles auch beim Fertighaus.

Liebe macht blind, sagt der Volksmund. Und ein Eigenheim ist eine hochgradig emotionale Sache. Die meisten Musterhäuser sehen super aus - Du wirst überschüttet von tollen Emotionen...

Mancher Anbieter lenkt Deinen Blick so trickreich auf Unwichtiges, daß Du vor lauter Begeisterung 'vergisst', worauf Du auch noch achten wolltest...

Tipp: Bauqualität ist eines der großen Themen im Fertighaus-Webinar. Wenn Du ein hochwertiges Fertighaus willst, solltest Du daran unbedingt teilnehmen. Mehr Infos findest Du hier


PS: Wenn Du von mir einen Preis willst, bekommst Du den immer für ein hochwertiges Fertighaus.

4. Die Lücken im Lieferumfang

Im Idealfall ist das alles in einem einzigen Vertrag gebündelt: Fertighaus, Architekt, Fundament (also Keller oder Bodenplatte) und alle Ausbaugewerke.

Dein großer Vorteil ist dann: Du trägst nulle Kostenrisiko und der Anbieter kann nicht aus der Gesamtverantwortung entkommen.

Leider, wirklich leider wirst Du diesen Idealfall in der Praxis nur sehr selten antreffen. Das hier hingegen wirst Du oft finden:

  • Der Architekt fehlt

Bei den allermeisten Fertighausfirmen mußt Du den Architekten selbst beauftragen. Einen Architekten zu finden, ist dabei sehr einfach. Denn er wird in aller Regel vom Haushersteller empfohlen.

Das hört sich zuerst nach einer Arbeitserleichterung an. Wird aber in Wirklichkeit ganz schnell ein Problem: Denn der Architekt ist davon abhängig, daß ihn das Fertighaus-Unternehmen weiterhin mit Aufträgen versorgt. Gehört er damit also zu 'Deiner Mannschaft'? Oder ist er der Undercover-Agent des Fertighaus-Herstellers?

Im Klartext: Erst nachdem Du ihn beauftragt hast, muß er Dich vollständig aufklären, was ihm auffällt.

Und nochmal Klartext: Das Honorar des Architekten zahlst: Du.

Tipp: Frage gezielt, wie teuer das Architektenhonorar ist. Beachte, daß unterschiedliche Kosten für Kataloghäuser und freie Planungen entstehen können. Wann immer möglich, den Architekten nicht selber beauftragen.

  • Das Fundament fehlt

Kennst Du bei Fertighaus-Preisen das Kürzel 'ab OK'? Das bedeutet, daß Du den Keller oder die Bodenplatte selber beauftragen musst. Auch das kann böse ins Auge gehen. Hier ein Beispiel aus der Praxis:

Ein Fertighaus-Hersteller hat versehentlich einen Fehler in seine Planungs-Unterlagen gezeichnet. Du erkennst das natürlich nicht schließlich bist Du Laie. Du leitest also die Unterlagen ganz normal an ‚Deinen’ Kellerbauer weiter. Erst bei der Abnahme des Kellers durch den Fertighaus-Hersteller wird plötzlich klar: Etwas ist schief gelaufen. Richtig schief.

Drei Fragen an Dich: Wer vermittelt jetzt zwischen dem Fertighaushersteller und dem Kellerbauer? Wer organisiert, daß der Schaden beseitigt wird? Wer sorgt dafür, daß notfalls Geld das Problem löst?

Die Antwort lautet jedes Mal: Du.

Natürlich kannst Du juristisch dagegen vorgehen - aber das dauert Monate! Und mal ehrlich, wolltest Du nicht eigentlich eine stress- und reibungsfreie Bauphase, bei der entspannt zusehen kannst?

Tipp: Viele Köche verderben den Brei! Willst Du sicher wissen, was Dein Fertighaus am Ende kosten wird? Dann sorge von Anfang an dafür, daß nur ein einziger Vertragspartner alle Baugewerke liefert. Zum Festpreis natürlich!

5. Die Ausbaustufen

Jedes Fertighaus-Unternehmen bietet seine Produkte in verschiedenen Fertigstellungsgraden an. Das sind die sogenannten Ausbaustufen. Grundsätzlich gibt es drei Ausbaustufen. 

Schlüsselfertig und Ausbauhaus sind die beiden Extremfälle: Einmal ist das Haus (so gut wie) fertig,  einmal ist es ein kompletter Rohbau. Dazwischen gibt's dann noch Abstufungen. Sie fallen je nach Hersteller unterschiedlich aus. Sehen wir es uns genauer an:

  • Schlüsselfertig

Das ist die meistverkaufte Ausbaustufe im Einfamilienhaus. Dabei machst Du nichts oder fast nichts selber.

Leider ist der Begriff arg strapaziert. 'Schlüsselfertig' ist weder eine rechtssichere Definition noch ein einheitlicher Leistungsumfang. Jeder Hersteller kann also sein eigenes 'Schlüsselfertig' definieren.

Ist ein Schlüsselfertig-Angebot auffallend günstig? Vielleicht nur, weil im Vergleich zu anderen Anbietern so einiges fehlt...

  • Ausbauhaus

Mit dem Ausbauhaus bekommst Du das Mini-Mini-Leistungspaket: Das Unternehmen liefert ganz wenig - Du hingegen machst maximal viel selber.

Selbst hier mußt Du jedoch genau vergleichen.

Bei Bausatz-Lieferanten sieht das Haus von aussen fertig aus. Gehst Du aber rein, sieht's aus wie in einer Filmkulisse: Du siehst hohle Aussenwände. Du siehst keine Innenwände, sondern nur deren Balken. Und die Geschossdecke gibt's nicht - Du hast freie Sicht bis hoch zum First.

Andere Anbieter wiederum liefern Dir voll gedämmte und Innen- und Aussenwände mit sofort begehbaren Decken. Und auch dort ist die Produktbezeichnung identisch: Ausbauhaus.

Dein Learning: Unter identischen Bezeichnungen können sich völlig unterschiedliche Leistungspakete verbergen. Selbst auf dem niedrigsten Leistungsniveau mußt Du genau hinsehen.

  • Individuelle Ausbaustufen

Eine individuelle Ausbaustufe gibt Dir größtmögliche Flexibilität: Du wählst die Gewerke aus, die Du selber machen willst. Nicht jede Fertigbaufirma macht das mit, einige haben auch 'feste' Ausbaustufen. Frage im Zweifel einfach nach.

Tipp: Klingt skuril, ist aber so: Hinter (sehr) günstigen Preisen verstecken sich ganz oft höhere Baukosten. Mit genauen Fragen vermeidest Du böse Überraschungen beim Preis.

6. Eigenleistung

Die Idee hinter Eigenleistung ist simpel und genial: Du sparst Geld, weil das Du das Fertighaus selber wohnfertig machst. Deine Arbeitsleistung ist also die Eigenleistung. Frei nach der Devise: Geld sparen durch Selbermachen.

Die Klassiker sind Malerarbeiten und Bodenbeläge: Etwa 80% meiner Kunden machen diese Gewerke selber.

So berechnest Du den Wert einer Eigenleistung (die Bank macht's genauso):

Angenommen, beim Fertigbauer würden die Malerarbeiten 10.000,- € kosten. Du schaust im Internet nach: Für Kleister, Acryl, Tapete und Farbe würdest Du 2.000,- € zahlen. Den eigentlichen Job würdest Du selber machen.

Das hier ist die Formel, um den Wert der Eigenleistung zu berechnen:

Gewerke-Preis - Materialkauf = Wert der Eigenleistung

Mit ein wenig handwerklichem Geschick sparst Du in unserem Beispiel also 8.000,- €. Und bei der Baufinanzierung wird der Betrag als Eigenkapital anerkannt.

Womit wir zu einer interessanten Frage kommen:

Lohnt sich Eigenleistung überhaupt?

  • Eigenleistungen selber ausführen

Bei den oben bereits erwähnten ‚Bausatz-Lieferanten‘ kannst Du diese Frage gar nicht erst stellen. Deren Geschäftsmodell besteht nämlich darin, Dir die Grundkonstruktion plus viel Material zu verkaufen.

So verdienen sie prächtig am Materialverkauf. Und müssen kein teures Personal für die Fertigstellung des Hauses beschäftigen.

Bausatz-Lieferanten kein ‚beweisen’ Dir im Verkaufsgespräch oft riesige Einsparpotenziale. Mit teils abenteuerlichen Berechnungen. 

Oft genug geht's dann so aus: Du brauchst dreimal länger als geplant, alle Freunde sind davongelaufen und am Schluß mußten doch noch Handwerker das Haus fertig bauen. Und Du zahlst...

So kann ein vermeintlich günstiges Ausbauhaus zu einem finanziellen Alptraum werden...

  • Fremdvergabe von Eigenleistungen

Bei der Fremdvergabe löst Du gezielt Gewerke aus dem schlüsselfertigen Haus heraus. Und lässt sie dann von anderen Handwerker-Firmen ausführen.

Das macht natürlich nur Sinn, wenn für Dich ein handfester Vorteil herausspringt. Was könnte das sein?

  • Entweder: Du bekommst dort die gleiche Leistung, zahlst aber deutlich weniger,
  • oder: Du zahlst zwar den gleichen Betrag, bekommst eine bessere Ausstattung. Also zum Beispiel wären Fliesen, Innentüren und Badkeramik deutlich hochwertiger als im eigentlichen Angebot. 

Tipp: Rechne immer selber nach! Fordere vom Fertighaus-Unternehmen zwei Preise ein: mit und ohne Eigenleistung. Im Internet kannst Du dann Preise für Material recherchieren. Wenn Du dann, anhand Deiner Zahlen, die Ersparnis nicht nachvollziehen kannst: Finger weg! 

Drei Profi-Tipps, die Deine Fertighaus-Kalkulation wasserdicht machen

1. Baunebenkosten realistisch kalkulieren

Neben dem Bauplatz und dem Haus gibt's noch ein weiteres Kosten-Schwergewicht in Deiner Budget-Planung: Die Baunebenkosten.

Das sind die Kosten für Dienstleistungen, die nicht vom Fertighaus-Unternehmen erbracht werden. Zum Gelingen des Projektes sind sie aber unbedingt erforderlich. 

Achte bei Baunebenkosten unbedingt auf:

  • Unterschiede im Leistungsumfang: Fehlen bei der  der Fertighaus-Firma Leistungen, steigen zwangsläufig die Nebenkosten. Das bedeutet im Umkehrschluss, daß die Nebenkosten firmenspezifisch sind. Es gibt also keine allgemein gültige Summe, die immer stimmt.
  • Die Beschaffenheit des Grundstücks: Je steiler es ist, desto aufwendiger sind die Erdarbeiten - desto höher die Nebenkosten. Und: Die Distanz zwischen Fertighaus und Straße bestimmt, wie teuer die Hausanschluss-Kosten werden.

Bei der Beratung werden Nebenkosten oft stiefmütterlich behandelt. Schließlich ist jeder Euro, der dafür ‚draufgeht‘, ein Euro weniger für das Fertighaus.

Tipp: Baunebenkosten sind zu umfangreich, um hier erschöpfend behandelt zu werden. Für jetzt und hier: Sei Dir bewusst, daß Du sie für jede Firma individuell ermitteln mußt. Frage gezielt nach, welche Baunebenkosten anfallen. Arbeite für jede Firma mit einer Checkliste, die Du hier als PDF kostenlos anfordern kannst.

2. Werkvertrag und Angebot: Vollständig und rechtssicher?

Der Bau eines schlüsselfertigen Hauses ist für die meisten von die größte und teuerste Anschaffung im Leben.

Wichtig im Zusammenhang mit Angebot und Bestellung ist:

  • Das Angebot, daß Du vor Auftragserteilung bekommst, sollte 1:1 dem entsprechen, was Du später als Werkvertrag unterschreiben wirst.
  • Dazu gehören u.a. der Angebotstext, Dein individueller Fertighaus-Grundriss, die Bau- und Leistungsbeschreibung sowie der Werkvertragstext.
  • Prüfe diese Unterlagen gründlich und in Ruhe auf Vollständigkeit und Inhalt, bevor Du sie unterschreibst.
  • Der Gesetzgeber schreibt vor, daß Dir die vollständigen Unterlagen ca. 14 Tage vor Unterschrift eines Werkvertrages vorliegen müssen.

Tipp: Falls die 14 Tage nicht eingehalten wurden, verlängert sich Dein normales, 14-tägiges Widerrufsrecht um ein ganzes Jahr auf 12 Monate und 14 Tage. Das ist kein Scherz! 

3. Vor-Bemusterung für ultimative Preis-Transparenz

Selbst bei einem Ausbauhaus kann der Preis-Teufel im Detail liegen. Das haben wir bereits weiter oben gesehen. Erst recht gilt dies für Schlüsselfertig-Häuser. Denn Fliesen, Türen, Lichtschalter und Sanitär-Keramik sind in den Bau- und  Leistungsbeschreibungen meist nur abstrakt beschrieben. Und die gezeigten Produktfotos sind nachbearbeitet. Damit Du die Ausstattung als vorteilhaft und hochwertig wahrnimmst.

Gedruckte Unterlagen oder Photos sind also nicht objektiv. Wenn Du kurz vor einer Kaufentscheidung stehst, solltest Du die Ausstattung persönlich in Augenschein nehmen: Exakt dafür ist eine Vor-Bemusterung.

Vor-Bemusterung heisst der Vorgang, weil Du das vor der Auftragserteilung machst. Riesiger Vorteil: Nach der Vor-Bemusterung weisst Du präzise, wieviel Dein Fertighaus tatsächlich kosten wird. Mit Deiner Ausstattung, nicht im 'Standard'. Und, die Vor-Bemusterung sollte immer kostenlos sein.

Wie läuft eine Vor-Bemusterung in der Praxis ab?

Du fährst zum Bemusterungs-Zentrum der Fertighausfirma. Schau Dir dort Gewerk für Gewerk an, welche Produkte in Deinem Angebot preislich enthalten sind. Normal ist, daß 'Dein' Verkäufer dabei ist, denn er kennt ja das Angebot, das er geschrieben hat.

Wenn Du feststellst, daß Dir etwas nicht gefällt, frage nach dem Mehrpreis für das Upgrade.

Tipp: Eine Vor-Bemusterung macht immer Sinn. Egal ob Du schlüsselfertig baust oder nicht. Nur mit einer Vor-Bemusterung bekommst ein wirklich klares Bild über den Endpreis. Sobald Du in die Entscheidungs-Phase gehst, mache immer eine Vor-Bemusterung.

Lohnt sich ein Effizienzhaus KfW-55, KfW-40, KfW-40-Plus? 

Für besonders energieeffiziente Neubauten bekommst Du von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Fördergelder.

Die Förderhöhe folgt dabei einem Stufenmodell. Und: Wenn Dein Haus mit Wärmepumpe beheizt wird, bekommst Du sogar noch einen Bonus.

Vorab: Sachverständiger ist verpflichtend

Um die Effizienzhaus-Fördermittel zu erhalten, brauchst Du zwingend einen von der KfW-Bank zugelassenen Sachverständigen. Er bestätigt am Ende der Baumaßnahme, daß das Haus entsprechend den Förderkriterien errichtet wurde.

Dieser Sachverständige kostet natürlich Geld.

  • Von seiner Rechnung erstattet Dir die KfW-Bank 50%, maximal jedoch 5.000,- €.
  • Bei vielen Fertighaus-Anbietern musst Du den Sachverständigen selber beauftragen. Das wäre schlecht für Dich, denn sein Honorar zahlst dann Du.
  • Einige wenige Fertighausfirmen stellen Dir das Gutachten und eine Proforma-Rechnung über 10.000,- € kostenlos zur Verfügung. Damit kannst Du die 5.000,- € direkt selber einkassieren.

Tipp: Manche Marketing-Texte suggerieren, daß Du Gutachten und Proforma-Rechnung kostenlos bekommst. Frage bei  jedem Anbieter und hake so lange nach, bis Du Klarheit hast.

Effizienzhaus KfW-55 EE

  • Ein Effizienzhaus KfW-55 EE (Erneuerbare Energien) rechnet sich immer. Die Fördermittel übersteigen das 'Mehr' an Investitionen bei Weitem.
  • Zusätzliches Plus: Deine Heizkosten - im Vergleich zu Gas - reduzieren sich um etwa 50%.
  • Für das Effizienzhaus KfW-55 EE bekommst Du 26.250,- € Fördermittel.

Tipp: Für ein KfW-55-Haus solltest Du Dich mindestens entscheiden.

Effizienzhaus KfW-40 EE

Bei einem KfW-Effizienzhaus 40 EE mußt Du schon genauer rechnen. Ist Dir vielleicht schon aufgefallen, daß viele Fertighäuser im KfW-40-Standard recht einfache Gebäudestrukturen haben? Also keine Erker, Wintergärten oder Gauben?

Das ist kein Zufall: Solche Anbauten erhöhen den KfW-40-Dämmaufwand beträchtlich - und gleichermaßen den Preis des Hauses. Massiv teurer wird  KfW-40 übrigens, wenn Du mit Keller bauen willst.

  • Bei einem KfW-40-Haus mußt Du zwingend eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung einbauen.
  • Für ein KfW-40-Haus mit Anbauten (z.B. Erker, Wintergarten), Klinker oder Keller erhöhen sich die Preise beträchtlich:  Bei den ohnehin schon exzellent gedämmten Häusern gehen noch stärkere Dämm-Maßnahmen richtig ins Geld.
  • Für ein Effizienzhaus KfW-40 EE bekommst Du weitere 7.500,- € Fördermittel.

Tipp: Manche Fertighaus-Firma bietet nur KfW-40 oder KfW-40-Plus an. Sei dann besonders aufmerksam, weil das Unternehmen Dich natürlich nicht neutral beraten wird.

Effizienzhaus KfW-40-Plus

  • Eine Photovoltaik-Anlage mit Batteriespeicher macht aus einem Effizienzhaus KfW-40 ein KfW-40-Plus.
  • Kleiner Wermutstropfen: Du bekommst für den Schritt von 40 auf 40-Plus nur noch 3.750,- €.

Tipp: Ausgehend von KfW-55, laß Dir in Angeboten immer die Mehrpreise für KfW-40 und KfW-40-Plus ausweisen. So kannst Du selber überprüfen, ob es sich wirklich rechnet.

Fertighaus-Preise: Willst Du's ungefähr oder ganz genau ?

1. Ungefähre Fertighaus-Preise

Diese Preise nenne ich Richtpreise: Du erfährst ungefähr aber realistisch, womit Du rechnen mußt. 

Viele Kunden nutzen Richtpreise zur Orientierung, zum Beispiel:

  • Sie überlegen, ob ein Fertighaus eine Alternative zu einer bestehenden (Gebraucht-)Immobilie sein könnte
  • Für ein erstes Bau-Finanzierungsgespräch brauchen sie realistische Preise
  • Sie fragen sich, ob sie sich ein bestimmtes Unternehmen leisten können oder wollen
  • Für eine Vorauswahl: Danach führen sie detaillierte Gespräche mit den preislich interessanten Firmen.

2. Maßgeschneiderte Planung plus Festpreis-Angebot

Dieses Vorgehen bietet Dir preislich maximale Gewissheit: Zuerst erstellen wir eine individuelle 'Extra-für-Dich-Planung'. 

Du bekommst also nicht den Preis eines Kataloghauses, sondern erfährst die Kosten für Dein Fertighaus.

Dadurch sind die Grundstückssituation und Deine Wünsche im Angebot berücksichtigt.

Der Ablauf sieht ungefähr so aus:

  • Wir sprechen über das Grundstück und Deine Wünsche
  • Das Haus wird nach Deinen Wünschen geplant
  • Du bekommst die maßgeschneiderte Planung und das zugehörige Festpreis-Angebot 

Wichtig für Dich: Du zahlst dafür nichts, Du investierst nur Zeit.

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