Fertighaus-Baunebenkosten: Kopfschmerzen vorprogrammiert?

Vitamine beim Hausbau

Regelmäßig unterschätzt

An der einen Tischseite sitzen Bauherren. Laien, die wenig bis gar keine Ahnung von Baunebenkosten haben. Das ist normal.

Auf der anderen Seite des Tisches sitzen Verkaufsberater: Viele von ihnen sind nicht motiviert, Dir reinen Wein einzuschenken: Schließlich ist jeder Euro, der für die Baunebenkosten drauf geht, ein Euro weniger für's Fertighaus!

Was hälst Du von einer kleinen 'Impfung' gegen den möglichen Nebenkosten-Schmerz? Bitte schön...

Was sind eigentlich Baunebenkosten?

  • Baunebenkosten sind Produkte oder Dienstleistungen, die für das Gelingen Deines Fertighaus-Projekt zwingend erforderlich sind.
  • Nebenkosten heissen sie deshalb, weil Du sie neben den Leistungen des Fertighaus-Anbieters zusätzlich beauftragen mußt. Und zwar bei nicht beim Fertighaus-Unternehmen selbst, sondern bei einer ganzen Reihe spezialisierter Unternehmen.  
  • Speziell daran ist ausserdem: Du mußt Baunebenkosten zwar bezahlen, aber weder ihr Leistungsumfang noch die Preise sind klar deklariert.
  • Und noch etwas: Baunebenkosten sind spezifisch für jeden Anbieter. Jedes Fertighaus-Unternehmen entscheidet frei, welche Leistungen es mitliefert, und worum Du als Bauherr Dich selber kümmern mußt.

Wer nicht fragt...

Ein Fertighaus zu bauen, ist zwar prinzipiell einfach. Aber, in Anbetracht der großen Menge neuer Informationen, die auf eine Bauherren-Familie einstürzen, ist es dann doch komplex.

Das will ja alles gesichtet, eingeordnet und schließlich verglichen werden. Naturgemäß neigen deshalb viele Bauherren dazu, Dinge zu vereinfachen, zu 'veroberflächlichen': Sie reduzieren die Menge an Informationen, um den Überblick zu behalten.

... kriegt keine Antworten 

Die Fertighaus-Anbieter wissen das. Teils machen sie in den Beratungsgesprächen einen Bogen um Baunebenkosten. Teils werden gezielt Leistungen aus der Bau- und Leistungsbeschreibung in die Baunebenkosten 'ausgelagert', um mit einen günstigeren Hauspreis punkten zu können.

Einem oberflächlich nachfragenden Bauherrn fällt das nicht auf. Er sieht ein besonders günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis - das böse Erwachen kommt später.

Aussergewöhnlich günstige Preise kannst Du daher immer als Warnsignal interpretieren: Da ist meistens etwas, was Du noch nicht gesehen hast...

Beispiele für 'echte' Baunebenkosten

  • Haus-Anschlußkosten

Der Klassiker, den vermutlich jeder kennt: Es geht um die Ver- und Entsorgungsleitungen, die von der Straße bis zu Deinem Fertighaus geführt werden müssen.

Konkret sind das die Haus-Anschlüsse für Wasser, Strom, Abwasser, Telekommunikation. (Gas spielt heute kaum noch eine Rolle). Sie werden jeweils von einem spezialisierten Unternehmen ausgeführt, am Ende bekommst Du also vier Rechnungen von vier Firmen.  

  • Vermessungs-Ingenieur, Teil 1

Bevor der Architekt mit seiner Arbeit beginnen kann, braucht er Daten vom (meist öffentlich bestellten) Vermesser: Dazu gehören bspw. die genauen Abmessungen und das Höhenprofil des Grundstücks. Deine erste Rechnung vom Vermessungsingenieur wirst Du recht früh, zu Beginn des Fertighaus-Projekts erhalten.

  • Vermessungs-Ingenieur, Teil 2

Irgendwann nach Abschluß Deines Fertighaus-Projekts kommt der Vermesser ein zweites Mal, diesmal für die sogenannte Kataster-Einmessung. Vielleicht wohnst Du dann sogar schon in Deinem Fertighaus, aber auch diese Leistung gehört noch zu den Baunebenkosten.

Mit diesem Arbeitsschritt werden das neu gebaute Fertighaus und eventuelle Nebengebäude wie Carport und Garage vermessen. Anschliessend werden die Daten offiziell dem Katasteramt mitgeteilt. Und dannn kommt die zweite Rechnung vom Vermesser.

  • Genehmigungsgebühr für den Bauantrag

Die Gemeindeverwaltung bearbeitet Deinen Bauantrag und sendet Dir anschliessend eine Rechnung dafür.

Beispiele für Baunebenkosten, die 'ausgelagerte' Bauleistungen sind

  • Architektenleistungen

Ein Architekt ist zwingend erforderlich, damit Dein Bauantrag eingereicht werden kann. Ausserdem ist er verantwortlich für wichtige Bestätigungen. In der Fertighaus-Branche kursieren aktuell 6.000 - 8.000,- € als "Baunebenkosten" für einen Architekteneinsatz. Am Ende geht's jedoch nicht nur um diese Kosten. 

Mach Dir das bitte klar:

Erst nachdem der Architekt (durch Deinen Auftrag) auf Deine Seite gewechselt ist, ist er verpflichtet, den Fertighaus-Bau im Sinne Deiner Zielsetzung zu durchleuchten.

Vorher ist er 'der Architekt mit dem wir schon lange vertrauensvoll arbeiten' - (empfohlen) vom Fertighaus-Unternehmen.

  • Das Fundament: Keller oder Bodenplatte

Ein weiteres Beispiel für ausgelagerte Bauleistungen sind Keller oder Bodenplatte. Hier besteht klar erkennbar das Problem,  daß deren fehlerhafte Ausführung das Projekt im Ganzen massiv gefährden kann. Wenn etwas schief geht, stehen gleich gropße Zahlen im Raum.  

Wichtig zu verstehen ist dies: Indem Du das Fundament separat beauftragst, verlagert der Fertighaus-Anbieter nicht nur Kosten, sondern auch die Verantwortung für das Gelingen des Gesamtprojektes - an Dich! Denn, jetzt mal im Klartext: Du garantierst mit Deiner Unterschrift unter den Vertrag, daß Haus und Fundament zueinander passen werden. Wie denkst Du darüber?

Das waren jetzt nur wenige Beispiele. Ich glaube, Du kannst gut nachvollziehen, daß durch Baunebenkosten locker einige Zehntausend Euro Zusatzkosten zusammenkommen. Und diese Beträge willst Du vermutlich kennen, bevor Du zur Baufinanzierung gehst.

Hinzu kommt, daß Du wirklich jeden Anbieter einzeln zu 'seinen' Baunebenkosten untersuchen musst: Wie schon gesagt, unterscheiden sie sich von Anbieter zu Anbieter.

Noch zwei Tipps

  • Checkliste Baunebenkosten

Ich habe eine Art Master-Checkliste für Baunebenkosten erstellt, in der ich die wichtigsten Baunebenkosten aufliste. Sie wird ständig aktualisiert. Wenn Du merkst, daß etwas fehlt, schreib mir bitte einen Hinweis an bnk(at)fertighaus-kinderleicht.de

Diese Baunebenkosten-Checkliste ist gratis für Dich, Du kannst sie unten als PDF anfordern.

  • Der Fairness-Test für den Anbieter

Wenn Du die Checkliste Baunebenkosten hast, bist Du sofort in einer besseren Position als die meisten der anderen, die sich auch für ein Fertighaus interessieren. Aber, Du mußt ja nicht gleich Deine Karten auf den Tisch legen...

Stell Dir vor, Du sitzt in einer Fertighaus-Beratung, und in Sachen Nebenkosten bleibst Du einfach passiv.

In einer guten Beratung wird das Thema vom Verkäufer aktiv angesprochen. Falls er das nicht macht, ist er beim Test durchgefallen. Denn es gibt ja nur zwei Erklärungen für dieses Verhalten:

A) Der Verkäufer hat keine Ahnung und die Baunebenkosten aus Unwissenheit nicht angesprochen.

B) Der Verkäufer hat’s gewußt und hat's verschwiegen. Wärst Du wirklich ahnungslos gewesen, würde im schlimmsten Fall eine Nachfinanzierung fällig.

Würdest Du einem von beiden Dein Vertrauen schenken und die größte Investition Deines Lebens anvertrauen? Ich gestehe, das ist eine rhetorische Frage ;-)

Hast Fragen oder brauchst Du Beratung?

Nimm einfach Kontakt auf: Wie das geht, findest Du unten. Ich freue mich, Dir zu helfen!

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